一线城市房价下跌历史(三四线城市的房价会下跌吗)

房价跌了,这是今年三季度以来,所有人都能真切感受到的事实。而且不管是一二线城市,还是三四线城市,房价下跌的范围都在逐渐扩大。根据国家统计局数据,9、10、11三个月,全国70个典型城市中新二手房价格下跌的城市数量逐月增加。其中11月份,新房下跌的城市有59个,占比高达84.2%,二手房下跌的城市有63个,占比高达90%。用专家的话说,当前的房地产市场已经近乎于“普降”了,很多人推崇的“房价只涨不跌”神话,已经彻底破灭了。
一线城市房价下跌历史(三四线城市的房价会下跌吗)
此外,截止到目前,全国开启“限跌令”的城市有24个之多——不止是三四线小城市需要用“限跌”来“防止房价过快下跌”,其中还包括天津、哈尔滨这样的大中城市。一言概之,楼市火热势头已过,高房价难以为继。当然,最主要的原因是,各大城市的基本面不足以支撑房价继续上涨,信贷偏紧、购房者预期扭转、开发商降价促销拉动回款……无一不对市场构成利空,再加上有些城市自身的人口、经济、供求等因素式微,房价开启“下跌通道”,也在预料之中。
拿天津来说,实际上过去3年房价一直在“阴跌”。今年9月份,天津某板块大牌房企,还出现了直降5000元/平卖房的真人真事。为什么会出现这种情况?我们认为原因很简单,一方面是供需失衡,供大于求,再加上新房这块开发商面临的三条红线,国家调控,融资环境收紧,开发商以价换量造成的;另一方面是天津自身的产业、人口、经济等基本面决定了,天津的房地产需要挤一挤水分。换句话说,天津的房价过高,与居民工资收入严重脱钩。

最近一段时间,“看跌”房价的人越来越多了,其中不乏一些机构的知名专家学者。笔者所做的在线问卷调查结果也显示,超过79.8%的人认为“房价跌势已定”。此外,我们注意到,近期网络上流传着一个“房价下跌时间表”,主要内容是说,未来5年,一线城市房价会跌到2万,二线城市8000,三四线城市2000。这可能吗?
在回答这个问题之前,我们有必要先了解清楚,当前楼市的基本状况:

首先,不可否认,当前的楼市确实已经“入冬”了。这一点11月29日,官媒“人民资讯”发表的标题为《房价全线下跌!明年可能会更冷?》的文章中,有明确证实:楼市入冬有三个信号,一是购房者预期扭转,四季度预期房价上涨的比例仅有19.9%,十年来最低值。一句话,面对曾经让无数人趋之若鹜的新楼盘,购房者不再是“慷慨解囊”,而是捂紧钱包;二是房企打折销售欲望强烈,归根结底是流动性出现了大问题,有的是有债务要偿还,有的是已经逾期了,更多的房企是受销售下滑、债务高企、经营困难等多面夹击;三是房地产缺乏信贷支持,房价的核心支持因素“熄火”了。基于此,央媒给出结论,明年楼市恐怕会更冷 ,房价还会继续“普跌”,至于会跌多久,要看政策风向;

其次,从最近一段时间,楼市发生的种种“重大事件”来看,9-11月份楼市这种“入冬冰封”的情况,从12月起其实已经有所改善了:1、11月起,武汉、三明、珠海调整落户条件或对于人才购房给予一定的优惠。较早之前,哈尔滨、义乌、成都等城市,出台了一系列给开发商“纾困”的政策,其中哈尔滨被誉为是今年打响“救市”第一枪的城市;
2、央行、统计局、银保监等部门,释放了积极信号,频频给楼市吹“暖风”:央行全面降准,释放1.2万亿长期流动性;统计局高层,时隔多年,再次明确了“房地产是支柱产业,住房更是居民的消费”。这个提法的重要性不言而喻,对于我们从产业发展的角度理解房地产的发展具有积极的意义;银保监明确,要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求,保障好刚需群体信贷需求;
3、以深圳、北京、广州、杭州为“风向标”的4大城市,二手房成交量有所反弹。其中深圳成交量环比涨幅达到了32%。不过,专家认为,这并不能作为楼市“触底反弹”的信号,因为二手房成交量反弹,影响因素有很多:比如临近年底,本来就是购房的重要节点。再比如,9-11月份,4大“风向标”城市二手房价格均有不同程度下跌,购房者抄底出手的概率很大。“以价换量”根本不能算是市场升温。

再者,住建部发声定调明年楼市,一个字说清楚了:稳。12月26日,住建部部长王蒙徽接受央视新闻记者采访时表示,用一个关键词来总结明年住房城乡建设事业最主要的工作,“就一个字,稳”。实际上,这里所提到的“稳”有三层含义:稳定房地产业的市场预期,稳定良性循环的发展预期,更要稳定合理消费需求的预期。
基于以上对当前楼市的基本状况分析,专家认为,明年的房地产市场大概率会在进一步调整后企稳。易居研究院的专家觉得,楼市进入“降温通道”后,短期难以扭转趋势,按照历史经验判断,降温周期最短会持续6个月,最长可能持续12个月——2014年的一轮房价下跌持续时间就长达一年。因此,保守估计,明年的一二季度,市场仍然会延续降价趋势。更何况,当前时期,真正影响市场的限购、限贷等政策并未出现丝毫放松,这意味着明年的房地产走势依然不容乐观。事实上,12月22日,易居房地产研究院在发布的《年度报告》中就直言预测,2022年全国商品房成交均价或跌1%,为本世纪来最差。

顺着“明年楼市趋稳微跌”的基本面——需求端不会松绑限售、限贷的情况下,未来需求复苏态势不能太乐观,房价仍会惯性下跌,我们再来分析“房价下跌时间表”可能实现吗?先说结论,不可能实现。首先,当前阶段一线城市的均价是7万元/平,二线是2.5万元/平,三四线城市是8000元/平,达到“房价下跌时间表”里所提到的水平,意味着一线城市要在现在的基础上下跌幅度高达250%,二线城市跌幅为212%,三四线城市跌幅为300%,这意味着每年的房价跌幅至少在40%,这种跌幅,对于任何一个国家的房地产,都是“毁灭性”的打击。三四线城市,2000元的房价,可能是千千万万购房者梦寐以求的价格,但要知道,这个价格水平,连建房成本都无法覆盖,开发商以这种价格销售,只能是全面亏损。
更重要的是,这显然也不符合住建部对楼市定下的“稳”主基调——易居研究院预测的新房年跌幅才1%,就已经算是顶着很大压力了;
其次,地产大佬孙宏斌曾经透露,如果房价下跌超过30%,那我们(这里指房企)就都死了。毫无疑问,在孙宏斌看来,房价下跌的底线是“30%”,一旦超过这个“底线”,连融创这样的开发商都会撑不住,可想而知,全国近十万开发商,也都会破产倒闭,这种事情真的发生,对房地产,亦或是对我国的经济来说,都不是好事。相较于孙宏斌,潘石屹认为的“房价下跌底线”更低,20%已经是警戒线了,房价普降20%,房地产就可能出现动荡,紧跟着地方、银行、金融体系、经济、产业等,也都会出现连锁反应。

总结:对于“房价下跌时间表”能不能实现的问题,答案已经很清楚了:绝对不可能出现。专家总结主要是三方面原因:一方面,房地产业良性循环需要长久稳定的发展预期,而“房价下跌时间表”里提到的结果,显然与此严重不符;
另一方面,不得不承认,房地产仍然是国民经济增长的重要引擎之一,对经济直接和间接的贡献率高达20%以上,关联着上下游上百个行业,可以说牵一发而动全身。拿今年三季度的数据来说,房地产只是短暂“冰封”了一段时间,但经济数据已经出现了明显下滑;

再者,不管是站在购房者的立场,还是站在经济高质量发展的角度,房地产都不应该再被高高捧起。但这不以人的意志为转移,因为说到底房地产太重要了,我们都憎恨投资炒房、厌恶高房价,但这些不能作为房价必须下跌的理由。尤其是人口增量、经济较发达、资源优势集中的城市群核心城市,未来房价不仅不会大幅下跌,还会继续上涨。比如四大一线城市,虽然当前时期,部分区域房价有所回调,但长远来看,房价上涨的压力仍然很大。拿深圳来说,十年后的房价肯定比现在要贵得多,买房的难度也会大很多。
对于房地产的发展,业内专家说得很准确,房地产对经济高质量发展是重中之重,未来真正应该做的是加快与房地产业相关的改革进程,通过改革稳定房地产业在国民经济中的作用,减少地方财政过于依赖房地产业,更好更全面地解决中低收入者的住房问题——买不起就从共有产权房、保障性租赁房等上面想办法,而不是非要用强制手段让房地产“硬着陆”,让每个人都买得起商品房。

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